Desalojo exprés: qué cambia para propietarios e inquilinos tras la media sanción en el Senado

El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada obtuvo media sanción en la Cámara alta e incorpora un nuevo régimen para los desalojos. La iniciativa propone procedimientos judiciales más ágiles, amplía quiénes podrán iniciar la acción y establece garantías para personas en situación de vulnerabilidad.

El Senado de la Nación dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa impulsada por el Gobierno nacional que, entre otros cambios, modifica el régimen de desalojos de inmuebles urbanos y rurales. Ahora, la propuesta deberá ser debatida en la Cámara de Diputados para convertirse en ley.

Uno de los principales cambios establece que todas las acciones de desalojo deberán tramitarse mediante un juicio sumarísimo, un procedimiento judicial más rápido que el actual. Además, se amplía el universo de personas habilitadas para iniciar un reclamo, ya que no solo podrán hacerlo los propietarios, sino también quienes acrediten un derecho o un interés legítimo afectado sobre el inmueble.

Cambios para los alquileres por falta de pago

El proyecto también incorpora nuevas reglas para los casos de incumplimiento en el pago del alquiler de viviendas.

Antes de presentar una demanda de desalojo, el propietario deberá intimar de manera fehaciente al inquilino, otorgándole un plazo mínimo de diez días corridos para regularizar la deuda. Esa notificación podrá enviarse al domicilio físico o electrónico declarado en el contrato y será considerada válida incluso si el inquilino rechaza recibirla o no puede concretarse por causas que le sean imputables.

Si vencido ese plazo el inmueble no es restituido, el propietario podrá iniciar la acción judicial mediante el procedimiento más breve previsto por la legislación.

La iniciativa también aclara que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves del inmueble ni condicionar su recepción. En caso de negativa, el inquilino tendrá la posibilidad de realizar una consignación judicial de las llaves, cuyos costos quedarán a cargo del locador.

Además, el proyecto establece que el inquilino dejará de generar obligaciones por alquileres y conceptos accesorios desde la notificación para entregar las llaves, siempre que la consignación judicial se realice dentro de los diez días hábiles siguientes.

Restitución inmediata en casos de usurpación

Otro de los aspectos centrales incorpora la posibilidad de que el juez ordene la entrega inmediata del inmueble cuando existan indicios suficientes de ocupación precaria o intrusión.

Para ello, el magistrado deberá considerar verosímil el derecho invocado por quien reclama la propiedad y podrá disponer la restitución previa caución juratoria.

Asimismo, en situaciones donde se denuncie deterioro del inmueble, cambio de destino, obras perjudiciales o un uso indebido de la propiedad, el juez deberá realizar un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas. Durante esa inspección se identificarán los ocupantes, con intervención del Defensor Oficial.

Protección para personas vulnerables

El proyecto contempla medidas especiales cuando en el inmueble habiten menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de vulnerabilidad.

En esos casos será obligatoria la intervención de los organismos de protección correspondientes y del Ministerio Público Tutelar. Además, el juez podrá otorgar un plazo de hasta diez días para garantizar una solución habitacional transitoria antes de ejecutar el desalojo.

Nuevas reglas para las notificaciones

La iniciativa también modifica el procedimiento de notificación de las demandas.

Si no existe un domicilio especial constituido, la notificación podrá realizarse directamente en el inmueble o mediante el domicilio electrónico declarado.

El oficial de justicia estará facultado para identificar el inmueble por distintos medios, incluso mediante fotografías, solicitar el apoyo de la fuerza pública cuando sea necesario e identificar a los ocupantes presentes.

La sentencia de desalojo alcanzará a todas las personas que ocupen el inmueble, aun cuando no hayan sido identificadas previamente durante el proceso.

Próximo paso legislativo

Con la aprobación en el Senado, el proyecto continuará ahora su tratamiento en la Cámara de Diputados. Si obtiene la sanción definitiva, entrará en vigencia un nuevo régimen que busca acelerar los procesos de restitución de inmuebles, modificar las reglas para propietarios e inquilinos y establecer procedimientos específicos para situaciones de vulnerabilidad.